I. CHÍNH THỨC NÂNG MỨC TRẦN THU NHẬP ĐƯỢC MUA NHÀ Ở XÃ HỘI TỪ NGÀY 07/04/2026
Ngày 07/04/2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 136/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 261/2025/NĐ-CP và Nghị định số 54/2026/NĐ-CP, một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị định 136/2026/NĐ-CP là việc tiếp tục điều chỉnh điều kiện về thu nhập đối với người đăng ký mua nhà ở xã hội. Cụ thể, theo khoản 1 Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung, mức thu nhập tối đa được quy định như sau:
- Người độc thân: Thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 25 triệu đồng
- Người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên: Thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 35 triệu đồng
- Người đã kết hôn: Tổng thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận của hai vợ chồng không quá 50 triệu đồng
Như vậy, so với quy định trước đó tại Nghị định 261/2025/NĐ-CP, mức trần thu nhập đã tiếp tục được nâng thêm từ 5–10 triệu đồng/tháng tùy từng nhóm đối tượng.
II. SO SÁNH MỨC TRẦN THU NHẬP TRƯỚC VÀ ĐỐI TƯỢNG ĐƯỢC ÁP DỤNG
1. So sánh so với mức trần thu nhập trước
Trước khi Nghị định 261/2025/NĐ-CP được ban hành, mức thu nhập tối đa phổ biến được áp dụng là 15 triệu đồng/tháng đối với người độc thân và 30 triệu đồng/tháng đối với người đã kết hôn. Sau khi Nghị định 261/2025/NĐ-CP có hiệu lực, mức trần thu nhập được nâng lên:
- Người độc thân: Không quá 20 triệu đồng/tháng.
- Người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên: Không quá 30 triệu đồng/tháng.
- Người đã kết hôn: Tổng thu nhập hai vợ chồng không quá 40 triệu đồng/tháng.
Tiếp đó, Nghị định 136/2026/NĐ-CP tiếp tục nâng mức thu nhập tối đa lên:
- Người độc thân: 25 triệu đồng/tháng.
- Người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên: 35 triệu đồng/tháng.
- Người đã kết hôn: Tổng thu nhập hai vợ chồng không quá 50 triệu đồng/tháng.
Như vậy, chỉ trong hai lần điều chỉnh, mức thu nhập tối đa đối với người độc thân đã tăng từ 15 triệu lên 25 triệu đồng/tháng; đối với người đã kết hôn, tổng thu nhập hai vợ chồng tăng từ 30 triệu lên 50 triệu đồng/tháng. Việc điều chỉnh này mở rộng đáng kể phạm vi những người có thể đáp ứng điều kiện thu nhập để tiếp cận chính sách nhà ở xã hội, đặc biệt là nhóm người lao động có thu nhập trung bình tại các đô thị lớn.
2. Đối tượng được áp dụng
Theo khoản 1 Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 136/2026/NĐ-CP, quy định về mức thu nhập này áp dụng đối với các nhóm đối tượng tại khoản 5, khoản 6 và khoản 8 Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023, bao gồm:
- Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị: Những người có nhu cầu về nhà ở nhưng gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở theo giá thị trường
- Công nhân, người lao động: Người đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
- Cán bộ, công chức, viên chức: Các đối tượng thuộc nhóm được quy định tại khoản 8 Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023
III. CÁCH XÁC ĐỊNH MỨC THU NHẬP THEO QUY ĐỊNH MỚI
Theo điểm c khoản 1 Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 136/2026/NĐ-CP, thời gian xác định điều kiện thu nhập là 12 tháng liền kề, tính từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền thực hiện xác nhận. Như vậy, việc xác định người đăng ký có đáp ứng điều kiện thu nhập hay không không chỉ căn cứ vào mức lương của một tháng tại thời điểm nộp hồ sơ mà phải xem xét thu nhập bình quân trong 12 tháng liền kề theo quy định. Đối với người làm việc theo hợp đồng lao động, thu nhập được xác định thông qua bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị hoặc doanh nghiệp nơi người đó làm việc xác nhận. Đối với người đã kết hôn, cần xem xét tổng thu nhập thực nhận của cả hai vợ chồng.
Trường hợp người lao động có nhiều nguồn thu nhập, chẳng hạn vừa có thu nhập tại doanh nghiệp nơi làm việc chính, vừa có thu nhập từ công việc khác, cần lưu ý việc kê khai và xác định đầy đủ các khoản thu nhập có liên quan theo quy định pháp luật và hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền. Với người thuộc nhóm đối tượng thu nhập thấp tại khu vực đô thị nhưng không có hợp đồng lao động, việc xác nhận điều kiện thu nhập được thực hiện theo cơ chế riêng tại khoản 2 Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 54/2026/NĐ-CP. Theo đó, người đăng ký thực hiện kê khai, cam kết về thu nhập và đề nghị Công an cấp xã nơi thường trú, tạm trú hoặc nơi ở hiện tại xác nhận theo quy định.
IV. CÓ PHẢI CHỈ CẦN ĐÁP ỨNG ĐIỀU KIỆN THU NHẬP LÀ ĐƯỢC MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ?
Câu trả lời là không. Điều kiện thu nhập chỉ là một trong những điều kiện cần thiết để được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Người có nhu cầu mua nhà ở xã hội còn phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023.
1. Điều kiện về đối tượng
Theo Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023, có 12 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, có thể kể ra một vài đối tượng như:
- Là người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở;
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn;
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
- Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị;
- ....... (các trường hợp còn lại theo quy định tại Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023)
Tuy nhiên, cần phân biệt rằng không phải tất cả 12 nhóm đối tượng đều áp dụng chung mức trần thu nhập 25 triệu, 35 triệu hoặc 50 triệu đồng/tháng. Mức trần tại Điều 30 áp dụng đối với các nhóm thuộc khoản 5, khoản 6 và khoản 8 Điều 76 như đã trình bày tại mục 1 phần II bài viết này, bao gồm các đối tượng sau:
- Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị: Những người có nhu cầu về nhà ở nhưng gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở theo giá thị trường
- Công nhân, người lao động: Người đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
- Cán bộ, công chức, viên chức: Các đối tượng thuộc nhóm được quy định tại khoản 8 Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023
Đối với lực lượng vũ trang nhân dân thuộc khoản 7 Điều 76, điều kiện thu nhập được xác định theo quy định riêng tại Điều 67 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 136/2026/NĐ-CP.
2. Điều kiện về nhà ở
Theo điểm a khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở năm 2023 và Điều 29 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, người đăng ký mua nhà ở xã hội thuộc các nhóm đối tượng được quy định phải đáp ứng điều kiện về nhà ở. Cụ thể, người đăng ký và vợ hoặc chồng (nếu có) chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội; chưa được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại địa phương đó.
Trường hợp đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại địa phương nơi có dự án thì vẫn có thể đáp ứng điều kiện nếu diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn 15 m² sàn/người theo quy định. Do đó, người có thu nhập nằm trong giới hạn cho phép nhưng không đáp ứng điều kiện về nhà ở thì vẫn không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.
V. KẾT LUẬN
Như vậy, theo quy định pháp luật hiện hành, mức trần thu nhập để đăng ký mua nhà ở xã hội đối với các nhóm đối tượng thuộc khoản 5, khoản 6 và khoản 8 Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023 đã được nâng lên đáng kể. Cụ thể, người độc thân có thu nhập không quá 25 triệu đồng/tháng; người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên có thu nhập không quá 35 triệu đồng/tháng; trường hợp đã kết hôn, tổng thu nhập của hai vợ chồng không quá 50 triệu đồng/tháng. Việc nâng mức trần thu nhập là một thay đổi quan trọng, góp phần mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội cho người lao động và các hộ gia đình có nhu cầu nhà ở thực sự. Tuy nhiên, để được mua nhà ở xã hội, người đăng ký vẫn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về đối tượng, nhà ở, thu nhập và hồ sơ theo quy định pháp luật.
Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn pháp luật về nhà ở, đất đai và doanh nghiệp, Sun East Law hỗ trợ khách hàng tìm hiểu quy định pháp luật, rà soát điều kiện và chuẩn bị hồ sơ liên quan đến các thủ tục nhà ở, đất đai, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thực hiện.
