Việc phân biệt giữa bất động sản và động sản có ý nghĩa quan trọng trong đời sống pháp lý và kinh tế, bởi mỗi loại tài sản mang đặc tính khác nhau và chịu sự điều chỉnh riêng của pháp luật. Hãy cùng Sun East Law tìm hiểu rõ sự khác biệt này nhằm giúp bạn đọc xác định đúng bản chất tài sản khi giao dịch, từ đó đảm bảo quyền lợi và tuân thủ quy định pháp luật nhé.
1. Bất động sản và động sản là gì?
Trong pháp luật dân sự Việt Nam, việc phân biệt bất động sản và động sản có ý nghĩa quan trọng bởi nó có liên quan tới nhiều thủ tục pháp lý , từ phương thức chuyển quyền sở hữu, điều kiện giao dịch, đăng ký, thuế – phí, cho tới cơ chế bảo vệ quyền của chủ sở hữu. Căn cứ tại Điều 105 và Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản được chia thành hai loại cơ bản: động sản và bất động sản, mỗi loại có khái niệm và đặc điểm riêng biệt.
1.1. Động sản là gì?
Động sản được hiểu là những tài sản có thể di dời được, không phải đăng ký quyền sở hữu bắt buộc, trừ một số trường hợp do luật chuyên ngành yêu cầu (như xe ô tô, xe máy…). Theo Điều 107 BLDS 2015, động sản bao gồm toàn bộ các tài sản không phải là bất động sản. Những tài sản này có thể chuyển đổi vị trí mà không làm thay đổi tính chất, công năng hay giá trị cơ bản của chúng. Ví dụ: tiền, vàng, tài sản là động vật, hàng hóa, xe cộ, máy móc, thiết bị, nguyên liệu…
Điểm quan trọng của động sản là tính linh hoạt trong giao dịch: việc mua bán, tặng cho, chuyển giao thường không đòi hỏi hình thức chặt chẽ như bất động sản, đa phần chỉ cần hợp đồng bằng văn bản hoặc thậm chí thỏa thuận miệng nếu pháp luật không yêu cầu khác. Ngoài ra, trách nhiệm chứng minh quyền sở hữu động sản cũng đơn giản hơn, vì pháp luật thừa nhận nguyên tắc “người chiếm hữu ngay tình được bảo vệ”.
1.2. Bất động sản là gì?
Khác với động sản, bất động sản theo Điều 107 BLDS 2015 bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; tài sản khác gắn liền với đất, gắn liền với nhà, công trình xây dựng; và các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Đặc trưng nổi bật nhất của bất động sản là không thể di dời được, hoặc khi di dời sẽ làm thay đổi tính chất, giá trị, công năng của tài sản.
Ngoài đất và nhà, một số loại tài sản cũng được xem là bất động sản nếu chúng gắn liền với đất hoặc công trình xây dựng, ví dụ: lò sưởi, hệ thống điện – nước âm, tài sản gắn liền với nhà xưởng, công trình phụ trợ. Đặc điểm pháp lý quan trọng của bất động sản là việc đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng là bắt buộc theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Chính vì vậy, các giao dịch về bất động sản chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
2. So sánh động sản và bất động sản
Sau khi xác định khái niệm, việc so sánh hai loại tài sản này giúp làm rõ vì sao pháp luật quy định cơ chế quản lý khác nhau và ảnh hưởng thế nào đến các giao dịch dân sự.
2.1. Sự giống nhau
Về bản chất, động sản và bất động sản đều là tài sản theo quy định tại Điều 105 BLDS 2015, nên chúng đều có thể tham gia vào các giao dịch dân sự như mua bán, tặng cho, thừa kế, thế chấp, cho thuê… Chủ sở hữu đều có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với cả hai loại, miễn là việc thực hiện quyền đó không trái pháp luật, không xâm phạm quyền lợi của người khác.
Ngoài ra, dù là động sản hay bất động sản, khi tham gia giao dịch, các bên đều phải tuân thủ các nguyên tắc chung của pháp luật dân sự như tự do – tự nguyện, thiện chí – trung thực, bình đẳng và không lạm dụng quyền. Các tranh chấp liên quan đến cả hai loại tài sản đều có thể được giải quyết thông qua thương lượng, hòa giải, trọng tài hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định pháp luật.
2.2. Sự khác nhau
Điểm khác biệt giữa động sản và bất động sản thể hiện rõ ở cả phương diện vật lý và pháp lý. Về mặt vật lý, động sản có thể di chuyển, còn bất động sản là tài sản cố định. Tuy nhiên, quan trọng hơn là cơ chế pháp lý áp dụng cho hai loại tài sản này rất khác nhau.
Thứ nhất, về chế độ đăng ký, bất động sản bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng. Điều này đặc biệt rõ ràng trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các nghị định hướng dẫn. Ngược lại, động sản hầu hết không cần đăng ký, trừ một số loại phương tiện vận tải. Việc đăng ký bất động sản giúp Nhà nước dễ dàng quản lý, đồng thời tạo căn cứ pháp lý vững chắc để bảo vệ quyền của chủ thể trong trường hợp có tranh chấp.
Thứ hai, về hình thức giao dịch, bất động sản luôn phải lập thành văn bản và trong nhiều trường hợp phải công chứng hoặc chứng thực. Chẳng hạn, mua bán, tặng cho, thế chấp bất động sản phải có hợp đồng được công chứng. Trong khi đó, đối với động sản, pháp luật cho phép các bên tự do lựa chọn hình thức giao dịch; nhiều trường hợp chỉ cần thỏa thuận miệng là đã có hiệu lực.
Thứ ba, về cơ chế bảo vệ quyền sở hữu, đối với động sản, người chiếm hữu ngay tình trong một số trường hợp được bảo vệ và có khả năng trở thành chủ sở hữu. Điều này không áp dụng đối với bất động sản: dù người khác đã sử dụng tài sản trong thời gian dài, quyền của chủ sở hữu bất động sản vẫn được pháp luật bảo vệ mạnh mẽ hơn.
Thứ tư, về giá trị và tính ổn định, bất động sản thường có giá trị lớn, ít biến động về mặt vật lý và gắn liền với nhu cầu thiết yếu của xã hội như đất ở, sản xuất, kinh doanh. Do đó, các giao dịch về bất động sản phải tuân thủ nhiều điều kiện chặt chẽ để bảo đảm an toàn pháp lý. Động sản thường có giá trị nhỏ hơn, tính linh hoạt cao hơn nên pháp luật áp dụng cơ chế quản lý nhẹ hơn.
3. Tài sản có thể chuyển thành bất động sản và ngược lại không
Việc một tài sản có thể chuyển từ bất động sản thành động sản hoặc ngược lại phụ thuộc vào tính chất gắn liền với đất theo Bộ luật Dân sự 2015. Trong thực tế giao dịch của doanh nghiệp, điều này xảy ra khá phổ biến. Một nhà xưởng, kho chứa hoặc ki-ốt lắp ghép được doanh nghiệp dựng tạm trên khu đất thuê để phục vụ sản xuất – nếu vẫn đang gắn liền với đất, tài sản này được coi là bất động sản. Tuy nhiên, khi doanh nghiệp tháo dỡ, di dời toàn bộ công trình, biến nó thành vật thể có thể vận chuyển được, thì công trình đó trở thành động sản, có thể mua bán hoặc chuyển nhượng như hàng hóa thông thường. Ngược lại, một số loại máy móc lớn như dây chuyền sản xuất, máy trộn bê tông, hệ thống lò hơi, vốn là động sản, nhưng nếu doanh nghiệp lắp đặt cố định vào nền móng, khiến việc di dời làm hư hỏng hoặc mất công năng, thì chúng được coi là bất động sản theo mục đích sử dụng theo Điều 107 BLDS 2015. Như vậy, ranh giới giữa hai loại tài sản không cố định mà phụ thuộc vào mức độ gắn liền với đất và tính ổn định của việc gắn kết, và doanh nghiệp khi giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp loại tài sản này cần xác định rõ tính chất tại thời điểm giao dịch để áp dụng đúng quy định pháp luật
Thông qua bài viết so sánh bất động sản và động sản, Sun East Law mong bạn đọc có thể hiểu thêm hai chế độ tài sản này, qua đó hạn chế được rủi ro trong quá trình tham gia thiết lập quan hệ dân sự.